Podstawa prawna i obowiązek wystawienia
Obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej wynika z Ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. z 2023 r. poz. 548 z późn. zm.), implementującej Dyrektywę EPBD. Ustawa nakłada obowiązek posiadania świadectwa na właścicieli i zarządców nieruchomości w określonych sytuacjach.
Świadectwo jest wymagane przy:
- zbyciu prawa własności do budynku lub lokalu,
- zawarciu umowy najmu budynku lub lokalu,
- oddaniu do użytkowania budynku po zakończeniu budowy.
Od 2023 roku ogłoszenia sprzedaży i najmu nieruchomości muszą zawierać wskaźniki energetyczne z certyfikatu — EP, EK i CO₂. Brak świadectwa przy transakcji nie unieważnia umowy, jednak właściciel naraża się na karę grzywny.
Kto może wystawiać świadectwa energetyczne
Prawo do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej mają osoby posiadające uprawnienia budowlane bez ograniczeń lub wpisane do centralnego rejestru prowadzonego przez Ministerstwo Infrastruktury. Rejestr jest dostępny publicznie pod adresem rejestrybudowlane.gov.pl.
Certyfikator energetyczny musi spełniać następujące warunki:
- wpis do rejestru osób uprawnionych do sporządzania świadectw,
- pełna zdolność do czynności prawnych,
- niekaralność za przestępstwa przeciwko mieniu i dokumentom,
- ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania czynności certyfikatora.
| Klasa A+ | EP ≤ 15 kWh/(m²·rok) — standard pasywny |
| Klasa A | EP ≤ 45 kWh/(m²·rok) |
| Klasa B | EP ≤ 75 kWh/(m²·rok) |
| Klasa C | EP ≤ 105 kWh/(m²·rok) |
| Klasa D | EP ≤ 150 kWh/(m²·rok) |
| Klasa E | EP ≤ 200 kWh/(m²·rok) |
| Klasa F | EP ≤ 300 kWh/(m²·rok) |
| Klasa G | EP > 300 kWh/(m²·rok) |
Wskaźniki zawarte w świadectwie
Świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera trzy główne wskaźniki energetyczne:
EP — energia pierwotna
Wskaźnik EP [kWh/(m²·rok)] określa roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną do ogrzewania, wentylacji, chłodzenia i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Jest to kluczowy wskaźnik do porównania budynków niezależnie od zastosowanego nośnika energii. Oblicza się go jako sumę energii końcowej (EK) pomnożonej przez współczynniki nieodnawialności (wi) dla poszczególnych nośników.
EK — energia końcowa
Wskaźnik EK [kWh/(m²·rok)] to energia, która faktycznie dociera do budynku w postaci gazu, energii elektrycznej, oleju opałowego lub drewna. Jest niższy od EP, ponieważ nie uwzględnia strat w łańcuchu wydobycia i przetwarzania nośnika.
CO₂ — emisja dwutlenku węgla
Wskaźnik emisji CO₂ [kg/(m²·rok)] informuje o wpływie budynku na klimat. Oblicza się go na podstawie EK i wskaźników emisji CO₂ dla poszczególnych nośników energii.
Procedura sporządzania świadectwa
Certyfikator energetyczny przeprowadza wizję lokalną budynku lub lokalu, podczas której inwentaryzuje:
- grubość i rodzaj ocieplenia ścian, dachu, podłóg,
- typ okien i drzwi zewnętrznych (współczynnik U),
- system grzewczy i źródło ciepła,
- system przygotowania ciepłej wody użytkowej,
- system wentylacji (grawitacyjna / mechaniczna z rekuperatorem),
- ewentualne odnawialne źródła energii (pompa ciepła, fotowoltaika).
Na podstawie zebranych danych certyfikator oblicza wskaźniki energetyczne zgodnie z metodyką zawartą w rozporządzeniach do ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Obliczenia wykonywane są przy użyciu oprogramowania certyfikowanego przez ministra właściwego ds. budownictwa lub metodą uproszczoną dla budynków istniejących o prostej konstrukcji.
Dom pasywny w La Crosse — budynek o zapotrzebowaniu na energię odpowiadającym klasie A+. Źródło: Wikimedia Commons, licencja CC.
Ważność świadectwa i aktualizacja
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od daty sporządzenia. Traci ważność przed upływem tego terminu w przypadku przeprowadzenia robót budowlano-instalacyjnych, które w istotny sposób zmieniają charakterystykę energetyczną budynku — np. wymiany systemu grzewczego, docieplenia przegród zewnętrznych lub wymiany okien.
Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków
Każde wystawione świadectwo musi zostać zarejestrowane w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRCHEB) prowadzonym przez Ministerstwo Infrastruktury. Rejestr jest publicznie dostępny — nabywca nieruchomości może zweryfikować autentyczność świadectwa przed transakcją, podając jego numer.
Rejestr umożliwia także wyszukiwanie certyfikatorów i kontrolę ich uprawnień. Od 2021 roku świadectwa sporządzane wyłącznie w formie papierowej, bez wpisu do CRCHEB, są nieważne.
Certyfikat energetyczny a wartość nieruchomości
Badania europejskich rynków nieruchomości wskazują na korelację między klasą energetyczną budynku a jego ceną transakcyjną. Budynki o niskim EP osiągają wyższe ceny sprzedaży i krótszy czas ekspozycji na rynku. W Polsce świadomość znaczenia certyfikatu energetycznego systematycznie rośnie, szczególnie po wzrostach cen energii w latach 2021–2023.
